常州楼市:当下即是未来

搜狐焦点常州 2019-06-20 09:12:01
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很好玩的一个现象,当下的常州,连送孩子上补习班的时候,都能随时听到隔壁的老阿姨们在讨论房价。 这几年的房价上涨,真的让买房成为了一项全民运动。 从五月结束开始,就有不少关于房价走势的预判出来了,“常州房价进入3W时代”似乎成为了各大媒体的通用标题,很多人都在说房价还要涨。 事实上,各大媒体的时间点踩

很好玩的一个现象,当下的常州,连送孩子上补习班的时候,都能随时听到隔壁的老阿姨们在讨论房价。

这几年的房价上涨,真的让买房成为了一项全民运动。

从五月结束开始,就有不少关于房价走势的预判出来了,“常州房价进入3W时代”似乎成为了各大媒体的通用标题,很多人都在说房价还要涨。

事实上,各大媒体的时间点踩的很准,6月到7月,对于常州来说,确实是一个关键的时间点。

而关于下半年的基本面,笔者大致有如下判断:

1、市场进入喘息期

2、买房通道收窄

3、房价上涨不等于房子“涨价”

1

从五月开始,常州的市场表现:一方面是新房成交处于历史高位,一方面是二手房成交没有太大起色。表面上看,有些区域一旦有新的消息就立马有二手房涨价的消息放出,然而真正成交的房源,不少都在“阴跌”,这不是一个好的现象。

早在五月结束的时候我就表过态,土拍带来的过热效应很快就会过去,市场不可能持续过热,枪打出头鸟的道理大家都懂,邻居城市苏州就是一个很好的典型,常州这样一个城市,事实上经不起政策上的变动。

相信有心人会发现一个现象,那就是常州已经有偏远项目开始低价跑量,新城西太湖项目一个月就售罄,其价格优势是一个决定性因素。事实上我一直认为,在常州,新城的动作走向就是市场风向。当这个房企在加速推盘了,就说明他们对于市场的预判已经开始有变化了。

可以肯定的是,进入下半年,肯定会有一些开发商增加促销手段刺激销售,同时依然会有偏远项目低价走量。这不是坏事,至少市场依然可以维持表面繁荣。至于土地市场,虽然此前说整体出让计划已经基本到位,但下半年为了配合市场,不难排除还会有一些优质地块入市,毕竟吸引开发商竞拍,刺激市场,对于整个大环境来说也是利好。

2

今年常州出了两个重要的政策,一是放宽人口落户,二是调整公积金贷款政策。从长远来看,都是促进外人人口来常买房的一个重要手段。

常州很好玩,明明处在沪宁线上,人均GDP也很高,但上海和南京这两个老大哥似乎都不愿意带着我们升级打怪,很长一段时间都是单打独斗。当然,不能说打怪的成绩不理想,也打的不错,只是如果想要持续升级,那就必须组队。于是,最近一段时间再次提出的长三角一体化战略成为一个契机。既然有了契机,那肯定是要兼容并济的,于是上面两个政策也非常合理。

首先是开放公积金异地贷款这一点,对于吸引外来人口买房肯定是一项非常重大的利好,上海、苏州、无锡、南京……整体周边工资水平高于常州的城市,公积金缴纳水平肯定也相对更高,一旦开放公积金贷款,对于这些异地购房群体来说,何乐而不为。

但一旦这个通道开放了,对于本地刚需来说意味着什么?贷款20倍的缴纳期限从6个月变成两年,贷款最低额度18万的门槛取消,那7月1号之后想用公积金买房肯定是又上了一道门槛。同时,公积金的总池子就是这么大,当年江苏省出台开放省内异地贷款的文件时,常州没跟上的原因就是贷款额度不够,那么假设贷款总池子不变或者这几年有小幅增加吧,一旦开放了异地贷款,是否意味着贷款整体申请难度又将提升?

另外,最近一段时间关于商贷利率上浮的消息也是甚嚣尘上,常州虽然大多数银行首套还保持在基准上浮5%的水平,但已经有银行屡屡传出部分上调的消息。接下来的一段时间内,上浮或许是大概率的事情。

3

房价上涨,这个话题说出来就是有人喜有人忧。

每天都会有网友问我,房价还会涨吗?我的答案是会的。

有不少媒体宣传,常州房价将进入三万时代,这是真的么?我的答案是真的。

1.5W以下在市区快买不到房子了,对么?我的答案是对的。

但以上的所有问题的答案,都是基于新房市场。房价为什么上涨?土地价格高了,成本涨了。房价到3W的是真的吗?当然,但只是极个别项目可能到这个价,普遍3W?怎么可能,常州又不是一线城市。

一个区域,如果新房价格低于二手房价格,那么这个区域的新房肯定卖的好,市场倒挂,买到就是赚到的道理很多人都懂。但如果说这个区域的二手房价格低于新房价格了,这就说明这个区域的市场流动性有问题。

我个人认为,新房市场的所有数据,都不具备增值意义。当房子从开发商手中到了我们手中,那这个房子还只是房子,不能称之为商品,而我们买到这个房子的价格,就是我们的成本价。当这套房子的价格从我们的手里进入二手房市场,这套房子才能成为真正的商品,而这个时候,这套房子才具备增值意义。

我们现在能看到的大多数二手房报价,都是基于各大二手房网站的数据,但这个数据要么是个别房东对于市场盲目自信的虚高报价,要么就是有些中介的一些报价手法。当然除了报告,也会有中介通过调低报价来吸引客户,这些数据只能说仅供参考,真实性不高……

我看到的是,最近身边好几个朋友买的和卖的二手房,都略低于市场价格。当然这仅是个案,但也有一定的代表性。

对于房地产市场来说,如果想要投资,买房更应该关注区域周边二手房市场的流动性和成交价格,新房价格的“上涨”,或许能稍微带动二手房价格的变动,但一旦市场走淡,你的“房子”能不能涨价,就不是土拍和新房价格能带的动的了……

最后说一句,当下的常州楼市,谈不上拐点,但楼市未来已来,就在当下……

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